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逻辑| 2023年，楼市的主要矛盾是什么？如何解决？

引言：当前经济面临前所未遇的下行压力，也存在很多问题和矛盾。这些矛盾既有短期的也有长期的，既有周期性的也有结构性的。

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逻辑：要提振经济，先提振楼市；要提振楼市，先解绑需求。只有解绑需求，才能提振市场信心，才能增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

因此如何解绑需求，就是如何解决2023年楼市的主要矛盾！

2018年中央经济工作会议首次提出“提振市场信心”，今年高层再次提到“提振信心”，而且是“大力提振信心”。虽然政策上的预期很强，顶层设计促进居住消费发展，房地产支柱地位得以大力重申。

但市场预期暂时未见信心回暖，房地产下行经年叠加疫情侵蚀，显然没有那么乐观。一方面，不少人阳了，情绪降到低点；另一方面，12月份预期很强的降息落空，LPR的背道而驰，对市场情绪伤害很大。

归根结底，持续一年多的下调，大部分购房群体没有信心入市，三四线城市宽松政策下的刺激已经脱敏，一二线城市超改善型购房群体依然难入市，市场面最坏的情况还没过去。

信心不足，显然不是靠一两个政策指导意见就能把鸡血打起来的。要解决房地产领域的主要矛盾，或可预判，解绑需求的大招迟早要来！

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一线或松绑，二线城市或将阶段性全面放开限购限贷

市场期待一线和热点城市的打板效应，这个时候，如果说还有“在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策”，那么非限购、限贷莫属了。

还有，比如今年新增加的这4.7万亿居民银行存款，并不是大家没有钱了；而且，新增的银行存款定期化趋势非常明显，暂时不愿意消费了而已。或许普通人的居民杠杆加到头了，但是富裕群体的购买力还在，这部分增量购买力完全是可以放开的。

坊间一直有流传这样一句话，“政策放松从三四线、二线到一线；市场回暖则从一线、二线到三四线轮动”。

什么意思？一线城市一直是楼市的风向标，前几轮楼市大周期的底部，都是从一线城市开始复苏的。一线城市的购买力在各类城市中是无可匹敌的，尤其是深圳、上海和北京的楼市，一直对全国的影响非常大。

很显然市场期待一线和热点城市，一线城市和热点城市行情起来，将形成新的轮动效应。

而此前，新一线城市中的武汉、佛山、南京、厦门已经抢跑，或全面或局部解除限购，有消息称武汉在解除限购后一天成交了3000多套房子。

政策是最大的推手，增量购买力的入市，市场热度在好转，意味着预期信心也在好转。

如果说还差把火候，那么接下来限购优化调整，极有可能二线城市全部放开限购或扩围不限购区域，一线城市则局部松绑，分类取消限购。信贷方面，则或会全面支持降低二套房首付、差别化利率。

三四线城市如何刺激消费？或将分城市重启货币化棚改

先来看看中央财办的解读，“我国城镇化率仍有较大提升空间”、“要深入研判人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等”。

统计数据显示，2021年末我国常住人口城镇化率就已达到64.72%，如果说城镇化率仍有较大的提升空间，那么指的是二次城镇化。

什么是二次城镇化？一次城镇化过程中人口由乡到城的流动，二次城镇化则是城市之间的流动，由中小城市向中心城市、大都市集聚。这也就是为何中央财办的解读中着重讲到的研判城镇化格局，发展房地产业新模式。

三四线城市，购买力显然不及一线和热点城市，加上疫情这几年收入下降已是不争的事实，直接的刺激政策提振消费或难见效。

根据快速发展二次城镇化的纲要，或将出现分化趋势，部分三四线城市或将重启货币化棚改，部分更低能级城市则只能在补足收入后让收入驱动市场回暖。

这一点，或从PSL（抵押补充贷款）净增长连续破千亿寻到踪迹。9月份净新增抵押补充贷款（PSL）1082亿元，是2020年2月以来首次出现净增长；10月净新增1543亿元。

PSL为棚改而生，后续扩容后主要用于支持棚改贷款、重大水利工程等基建贷款等，当下很可能用于保交楼专项贷款。目前的形势与PSL创设初期情形也有较大相似之处，此前棚改货币化极大地刺激了三四线城市的购房需求，那么PSL重出江湖对棚改不言而喻。

当然，全国范围内的大规模棚改是不现实的，以二次城镇化为契机，一些重点三四线城市重启货币化棚改则极有可能，当然也会有新的概念，旧改、城改、片区开发、城市更新、房票安置等等。

聚光需求侧改革，扩大消费一切皆有可能

我们平时针对调整后的数据都是比较敏感，都会用表格来统计账户里每天消费最高的关键词来进行对比分析，调整账户就会在变化，这就是我们需要把竞价数据统计做到最极限，根据自己所需的数据来进行采取。账户里的关键词我们可以用附属工具“标签”来运用，可以方便我们后期优化调整完快速搜索。最后小编再给大家简单说下，在我们日常工作中想要投放好一个账户要做好哪些点：搭建账户整体结构要清晰合理，这是投放账户的根本。数据分析：根据每日、每周、每月等日期维度的时段、地域和关键词的消费数据和流量占比情况，这些我们要心里有数，对自己账户有足够的把控。

跟往年不太一样，这次中央经济工作会议会议刚闭幕，中央财办就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作了深入解读，这个信号非比寻常。

最高层领衔的中央财办的这个解读，显然是对执行层面各项重点工作的直接解惑，或是直接点明了方向，2023年，执行层面到底会怎么做？

具体到房地产方面，五大关键点的提法，这救市一年多以来一些悬而未决的事情基本上都有了定论，而且对于未来如何扩大住房消费方面也有了明确的方向。

具体而言，重新肯定了房地产是国民经济支柱产业和未来住房需求潜力很大，那么这个从顶层设计方面解决了房地产的行业预期和价值取向。

微观层面，研究房地产业新发展模式，供应端方面会继续放水；消费端方面将取消妨碍消费需求释放的限制性政策，合理增加消费信贷，直指限购与限贷解除。

为什么宏观经济政策要有这么大的转向？经济形势严峻，拉动经济增长的“三驾马车”(投资、消费、出口)没有力量了,拉不动了。而我国的消费和世界发达国家和主要新兴国家相比，占GDP的比重都明显偏低，有较大的提升空间。

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世界各样本国消费占GDP的比重图

这次中央经济工作会议与中央财办的解读，都明显释放一个信号：2015年开始的供给侧改革或将阶段性隐退；需求侧改革将登场成为经济工作的重心。

住房消费也是消费，只要是扩大消费的举措，当然要支持，那么接下来，楼市的需求刺激措施必然会有大动作。

在这个静默的时期，房地产市场感受到了一种强大的场力。一个个更大的刺激消费端的政策或将次第登台。

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